いずれにしても後悔せずに納得いく価格で自分のマンションを売却したいと思うのは誰もが思うことです。そこで今お住まいのマンションがいったいいくらで売却できるのか調べてもらうわけですが、考えてください。提示された金額が高ければ良いのでしょうか？？

マンションの値段は築年数や立地条件、お部屋の状態など数多くの要素から判断して金額が決まります。

たとえば今お住まいのマンションの平均相場が2000万円だとします、ある業者の出した金額が2500万円だったとしたらあなたはその不動産屋に売却をお願いしますか？？

ちょっと待ってください・・・なんだか変じゃないですか？

ご存知の方も多いかもしれませんがマンションの査定というのは自動車の査定とは違い、提示された金額で業者が買い取ってくれる訳では無く、あくまで広告やチラシなどであなたのマンションを2500万円で売りに出して、マンションが売却された際、はじめて仲買手数料を数％頂く仕組みとなっています。不動産売買の経験や知識が少しでもある方にとっては当たり前の事ですが、知らない人は全く知らないわけで、自動車の査定と同じ様に提示された査定金額で買い取ってくれると思っている人も少なくないはずです。

注意しなければならないのは明らかに相場より高い査定額を出す業者。

確かに提示された高い金額で売却できれば一番良いのですが、景気の良くないこの時代、よほど良い条件の物件か、お隣さんが芸能人であるとか、巧妙な話術を持った素晴らしい営業マンでないと、なかなか相場よりはるかに高い金額では簡単には売却できません。というか売れないのです。今の時代、希望した金額より低い価格で売却されることも多いのです。

それに乗じて仲買手数料が欲しいためにわざと

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実際には500万も高く査定金額はまず提示してこないと思いますが、仮に喜んでそういうところで売却を依頼してしまうと、2500万円という高い金額で売りに出し、結局半年間売れないので平均相場の2000万円に値段を下げ、2ヵ月後に買主が現れましたが100万円値切られて1900万円で売れた、というようなケースも結構あるでしょうし、このような場合、売りに出した時から考えると結局売れるのに8ヶ月もかかってしまっています。

ということは最初から2100万円ぐらいで売りに出して交渉で100万円値引きして2ヶ月ぐらいで2000万円でも十分売れる可能性はあったわけです。

相場より高い売値を掲げていたおかげで不動産屋さんのチラシにあなたのマンションが半年以上も掲載されていたりすると買う側からしてみれば「この物件人気が無い」「何か問題がある」と、思われても仕方ないわけで、しかもその間にすぐ隣に新築のマンションでも建設されようものなら貴方の物件の価値は一気に下がってしまいます。もし貴方のマンションを売却するという事が決まっているならなるべく早く売却してしまうのが無難かもです（＾＾）

そこで私がオススメするのは1社ではなく複数の不動産会社にマンションの査定金額を出してもらいます。実際に営業マンとお話をして信用できる人なのか、営業トークの上手下手、更には営業マンの人間性、あなたとの相性、電話をかけてくるはずなのにかかってこない、指定した時間に来ないなどはもっての他、キッチリしている営業マンなのか、適当にやってる人なのか、じっくり担当の営業マンの比較もして欲しいと思うのです。

なぜなら貴方のマンションを購入してくれるであろう買主さん達は、その営業マン達から話を聞いてマンションを買うわけですからね。。5万円～10万円以上は簡単に変わってくると思いますよ。

でも複数の業者に不動産の査定をしてもらうこの作業はとても時間がかかります。そこでオススメするのは下記にある一括査定サイト、普通なら複数の業者に査定を出してもらう為に不動産屋を何件も調べて電話しなければなりませんが、その手間も省けますし、一括で査定してもらえば、何社にも同時に委託をする事も可能です、そして一括査定サイトとしては一番歴史の古いサイトなのでエリアカバー率と登録不動産業者数が他の査定サイトに比べて圧倒的に多い為、数多くの業者と営業マンを比べることが可能です。そして気に入った業者や営業マンに委託すれば良いのです、もちろん気に入らなければ選ぶ必要もありません。

決定権は売主にあるのです

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結論から言いますと「住みながら売却は可能です」

理想は別の住居に引っ越して売却予定の部屋は空けておくのが良いのですが次の住居が決まらない場合や、なかなかそうもいかない場合があります。

そんな時は住みながら不動産屋にお願いして売却に出すのです。

不動産屋さんに売却をお願いするとそのうち内覧というのがあります、内覧とはその売却を依頼した不動産屋などを通じて実際の部屋を見たいという購入予定者、あなたのマンションに興味を示している人達が訪れる事です。

しかし、あなたも仕事や買い物、その他の用事で忙しかったりします、そんなときに限って部屋を見たいと不動産屋が連絡を入れてくるのです。

住みながらマンションを売却するのはよいのですがいきなり内覧の予定が入ったりするのでその場合は前もって準備しておかなくてはなりません、内覧がキャンセルになったおかげで他のマンションに決めてしまったという購入者が多いのも事実です。

これほど多くの新築マンションが販売されているんですよね。

これは明らかに供給過剰というか、この不景気の時代にこれだけ買う人がいるのか？と素人でも思うはず。

新築にもかかわらず売価はかなり安くなってきています。新築で2000万切ってるマンションも珍しくありません。

でも私が思うには新築のマンションって自動車と同じで買った瞬間に価値がぐっと下がってしまいます、買った瞬間に中古マンションになってしまうからです。だったら築浅の中古マンションを買うのも一つの方法かなと思ったりします。

築2年の中古マンションを3000万で購入した場合3年後に売却しなければならなくなった場合でもさほど値崩れは無いかもしれません。

マンションを買うなら中古マンションを買うのも一つの選択肢かなと思いました。

田舎暮らしや地方や南の島の古民家を借りて、または買い取って、畑で野菜を栽培し、自給自足に近い生活を楽しむ老後生活がブームというか流行ってますよね。

そこそこ年金を貰っていて、それでやっていける人はいいのですがどうでしょうか？私の友人にも奄美大島に移住して老後はそこでやっていくんだと、言ってましたが現実問題、田舎暮らしをはじめた人の多くはそのいい部分しか見ていなく、結局都会へ戻ってきているという話をよく耳にします。

田舎暮らしをエンジョイできていたとしても、高齢になるとキツイ農作業なんて出切る訳が無いですし、都会に住んだほうが便利だし快適で楽しいと思いませんか？

田舎はたまに遊びに行くのがベストだと思います。

で、今、田舎に移住されている方が高齢になり都会へUターン組が増えてきたときに都心のマンションが値上がりすることもあるのではないでしょうか？？

マンションを買うなら駅近で病院やスーパーが近くにあるマンションが絶対お勧めです。万一手放したり人に貸したりする場合を考えると少々高くてもこの条件は必須ではないでしょうか。

マンションを売却する方は多くいらっしゃいますが、理由は様々、でもほとんどの場合は根本的にお金が必要なことが多く手放されるようです。

離婚が原因でお金が必要、リストラされてローンを払っていけなくなった、FXや株で失敗。色々ありますが、売却理由を聞かれた場合、ネガティブなマイナスイメージを持たれる理由は言わないようにしましょう。（＾＾）

聞かれた場合は「狭くなったので広いところに引越しする」「子供が成人して独立したのでもう少しコンパクトなところへ」とか良いイメージを連想させる理由を言いましょう。

嘘はいけませんが、マイナスをイメージさせる理由を言っても売れない材料が増えるだけです。

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仮に手数料が３％だとした場合250万円以上も違ってきます。手数料は宅建業法で決まっていて最大３％となっているのですが、最大なのでそれ以下でもOKなのです。

あらかじめ不動産屋さんと話し合って手数料の値引き交渉も絶対アリですね＾＾

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大きなシャープのTVと豪華なカリモクのソファー、ニトリじゃなくしゃれたダイニングセットに寝室はシモンズのベッド、カーテンは・・・・

という感じでかなり豪華です。なぜそんなに豪華にするのかというとモデルルームも何も無い部屋だとイメージが沸かず、売れないのだそうです。

この新築マンションを買ったら、この大きなソファーに横になってビールでも飲みながら野球でも見ようか、とか、洗練されたマンションライフを妄想するのです。だから欲しくなるのです。

マンションを売りに出すと、購入するであろう買主さんが少なからず内覧にやってきます、そンな時に部屋が散らかっていたりメンテナンスが行き届いていないとなかなか良いイメージが沸いてきません。

モデルルームのようにすることは無理ですが、内覧が決まったらお掃除や日ごろからお手入れしておくと売れやすいのは本当です。是非心がけてください。

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少し前に仕事の事務所で利用するのに賃貸物件を探していました。朝10時ごろ不動産屋に入りこうこうこうで家賃これくらいと、こちらの条件を出すと、不動産屋は色々物件を出してくるのですがどうも私は気に入らないのですよね。

「こんなのどうですか？」「これはどうでしょう？」といろいろ資料を見せてくれ、部屋も見に行きました。でも私はどうしても妥協したくなかったので、その不動産屋でずっと粘っていたんです。

不動産屋も早く決めてくれよ適な顔をしてきたのですがそれでも粘っていたら奥から

「この物件はいかがですか？」と

即、決めました。そんな良いのがあるのなら早く最初から出せよと言いたくなりましたが私も内情は少しはわかっている身ですので何も言いませんでした。

この話の場合は賃貸ですが、売買でも同じことが言えると思います。

つまり、良い物件は何もしなくてもすぐ売れてしまうので手に入れたら店の奥に隠してあるという事。逆に、売れにくそうな物件は店の奥に隠さず最初に「見せる」「勧める」多くの人の目に付くようにするという事。それで買ってくっればラッキーだし的な考えがあるという事。

不動産屋が扱う物件100件中すべて安くてよい物件ではありません、売れやすそうな良い物件もあれば、これはかなり売るの難しそうと思える物件もあるわけです。そんな中で売りやすい物件ばかり売っていたら扱っている物件すべてが売りにくいよくない物件ばかりになってしまいます。それじゃ不動産屋としては良くないので、売れにくそうな物件も一応勧めてくる訳なのです、それで買ってくれれば本当に嬉しいのです。

あなたの物件は良い物件ですか？

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わかりやすく言いますと
一般媒介は複数の不動産屋と契約しあなたのマンション、不動産を売ってもらうことが出来る（窓口になってもらう）事です。

専任媒介は1社とのみ契約し他社には売ってもらうことが出来ない。

これだけ聞くと一般媒介契約のほうが高く、早く売れそうな感じがします。実際そういう場合もあるかもしれませんが、不動産屋としてはあまり嬉しくないんですよね。

どういう事かといいますと、不動産屋から考えた場合、一般媒介で契約すると、他社も同じ物件を扱うわけなので、あまり販売に力を入れられない、特に広告費を掛けられない。

極端にいいますと一般媒介でAというマンションを売り出す時に広告費を100万円掛けてもひょっとしたら他の不動産屋で売れてしまうこともあるのです。じゃその広告費はパーになるわけで、そんなに力を入れられないのです。

週末の朝刊に入る不動産チラシを良く見てみてください、違う不動産屋のチラシに同じ物件が載ってることってありますよね、あの小さな枠程度の広告費ぐらいが精一杯かもしれませんね。1枚のチラシ、裏と表に何十件も物件が掲載されているやつです、あんな感じです。

でも専任媒介契約の場合、1社だけの契約なので他社が売ってしまう事はありません。広告費が多少多くなっても売れてしまえば確実に利益が上がります。なので専任媒介の場合は力が入るんですよね、1枚のチラシに表裏合わせて4件だけしか物件が載っていないようなチラシありますよね、おそらくあれは専任媒介ではないでしょうか。

じゃ、専任媒介のほうが良いのか？というとそうでもなく、専任媒介にする時はその不動産屋がどれだけ動いてくれる良い不動産屋かどうかも良く見極めなければなりません。

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つまり、売りに出された貴方のマンションを一度見てみたいという買主が現れたということです。実際買ってくれるかどうかはその時点ではわかりませんが、売却へまず一歩近づいたことになります。部屋の中を一切見ずに購入する人ってまずいませんからね。

実際に部屋へ入ってみて自分がココに住んでみたらどんな感じになるだろうか？？など想像を膨らませてみたり、その他内覧に来る方はキッチンやトイレ、お風呂など水周りを見る方が多いようです。やはり水周りのメンテナンス行き届いていて綺麗だと印象もずいぶん違ってきます。

日ごろから丁寧に住まわれているのか、そうでないのかを考えるとやはり綺麗にお住まいのお部屋は売却につながる可能性が高いのです。

「どうせ売るのだから」と何もしないでいると売れる物件も売れなくなる可能性が高まります。

また、売主さんはあまり気にしないのですが、内覧に来る人たちが一番気にするところは水周りではありますが、それ以外に悪いところ（不具合のある箇所）を探しにやってきます。要するに買わない理由を探しにくるのです、それって怖いですよね、一種のあら探しというか「この箇所が悪いから止めておこう」となるのです。

買う側は本当に慎重なので内覧時は十分気をつけたほうが良いと思います。

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売主は過去の相場や現在同じような物件が売りに出されている価格を参考にして判断します。

「同様の物件が３２００万で売りに出されている」
「近所の物件が３ヶ月前に３１００万円で売れた」

だから・・・

「安く見積もってもこの物件は３０００万で（^o^) 」とお考えになります。当然でしょう。

しかし今の時代住宅やマンションは供給過剰気味で値下がり傾向にあり、今後も続く見通しとされています。なので買主は近所の物件がいくらで売れたとか、いくらで売りに出されているとか、過去の相場はどうでもよく値段が下がりそうなので、下がるだろうからという考えの下に未来の相場を考えて判断します。

「この物件なら２５００万じゃ高いよ」
「新築で２５００万円で売ってますよ」
「２５００万じゃ高い。２３００万円なら買います」

と、考えているのです。

日本は少子化でこれから先どんどん人口が減ってきます、要するに住宅はどんどん余ってくるとされているんですよね。今は希望価格で売るということに重点を置くより出来るだけ早く売ってしまうほうが結局は損しない売却方法となっているのかもしれませんね。

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またこれは特注の何々でやイタリアのソファーで300万円するんですとか、色々設備を理由に高く売却できないものかと考える方が多いようです。

しかし設備というのは買主側からすれば不要なものであったりする可能性もあるわけで、それを理由に高く売却できるというものではないのです。築2年とか3年以内ならともかく築10年以上経過しますとエアコンや床暖房などもそろそろ故障が起きてもおかしくない訳ですし。床暖房などは修理費はかなり高くつきます。（修理の度合いにもよりますが）

設備や高級な家具などはあくまでおまけと考えておいたほうが無難かもしれません。

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週末は会社員のお父さんがお休みなので、家族が揃います。どの家を買うか家族会議ではないですが不動産のチラシを入れるのに最適なのです。

たとえば仮にですが、偶然にも貴方が売却しようとしているマンションとほとんど変わらない条件のマンションが売りに出されていてチラシに掲載されていたとします。

何と4000万円の値が付いていました。でも次の週もその次の週も結局ずーっと掲載されていたりするんです。この4000万とは売れる価格ではないということが判ります。あまりよくない物件ということになります、判りやすく単純に考えて「よい物件」とは安い物件ということで、そのような物件はチラシに掲載されたらすぐ売れるか掲載する前に売れてしまいます。

3000万とか2700万とかチラシに掲載されているマンションは実際には値引きされて売却していることが多く本当に売れた金額というのは当事者しか知りません。

チラシ価格と実際取引された金額はほとんどの場合で違います、もし貴方がマンションなどを売却予定ならチラシに掲載されている金額はあくまで参考上代ということを頭に入れておかなければなりません。実際の相場は一般の人が思ってる以上に低い可能性があります、気をつけましょう（＾＾）

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まれにですが内覧の時、物件自体は気に入ってるのだが、売主の態度が悪いのでどうしても買う気になれないと言って売却まで至らない場合があります。売主の性格によるところが大きいのかもしれませんが、商売や営業などとはまったく関係の無いお仕事をされていた方や自称投資家、自称会社役員などと言われる方に

「売ってやる」「買いたいなら買ってくれ」というような態度を露骨に表される方がおられます。はっきり言ってそのような態度をして得はしませんし、買いたいものも買いたくなくなってしまいます。

また逆に内覧にこられた方が

「買ってやる」「こっちはお金を出す客なんだからペコペコする必要な無い」と
横暴に振舞う人もおられます、またこれも得することは無く売主側からみても良い気はしません。

お互い有難うございますの心を持って気持ちよく最後まで取引したいものですね。

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